TOP
Когда застройщики начали активно предлагать квартиры в рассрочку, рынок ликовал: казалось, наконец-то появилась альтернатива дорогой ипотеке. Однако эйфория оказалась недолгой. Теперь даже банки традиционно осторожные и расчетливые игроки начинают настороженно следить за этим инструментом. Особенно, если речь идет о массовом сегменте: эконом и комфорт-класс. И есть веские причины для беспокойства.
Газпромбанк недавно дал понять: доля продаж в рассрочку перестала быть просто интересной цифрой в отчете застройщика теперь это полноценный показатель риска, который учитывается при выдаче кредитов. Причем отношение к нему зависит от уровня жилья. Если в "премиуме" и "элите" продажи в рассрочку еще воспринимаются с долей терпимости, то для более доступного жилья это уже красный флаг.
Почему рассрочка в "экономе" не подарок, а угроза?
Главный риск в нестабильности платежей. В дорогих сегментах покупатели, как правило, более финансово устойчивы. Там отказ от очередного платежа редкость. А вот в сегменте, ориентированном на средний класс или даже ниже, ситуация иная. Покупатели охотнее берут рассрочку, надеясь на светлое финансовое будущее, которое может и не наступить. Один клиент не заплатил девелопер выкрутился. Десять напрягся. Сотни катастрофа.
Угроза стабильности всей стройки
Ситуация осложняется тем, что текущий коэффициент покрытия ссудной задолженности девелопера средствами на эскроу-щетах снизился до тревожных 0,5 0,7. Это значит, что стройка опережает темпы продаж, и застройщик уже не покрывает кредит своей выручкой. В I полугодии 2024 года коэффициент держался выше 1, а теперь всё говорит о нарастающем разрыве между тем, что строится, и тем, что реально оплачено. Если тренд продолжится, проекты начнут захлебываться в собственных долгах.
Рассрочка фикция платежеспособности
Покупка в рассрочку выглядит как продажа, но на деле это отложенный риск. Особенно если платежи идут без процентов, как это часто бывает. Девелопер фиксирует сделку, отчитывается перед банками, но денег не получает. И, в отличие от ипотеки, где банк берет на себя риски платежей, здесь вся нагрузка ложится на застройщика. То есть, чем больше рассрочек тем выше иллюзия спроса и тем сильнее надвигающийся крах, если клиенты массово начнут срываться с графика платежей.
Что может случиться дальше
Если доля неплатежей вырастет (а уже сейчас в кулуарах об этом говорят), застройщики будут вынуждены выкупать такие квартиры обратно, чтобы не получить штраф от дольщиков или не попасть под санкции по условиям ДДУ. Это означает еще большие расходы, которых у компаний и так всё меньше на фоне процентной нагрузки и замедления продаж. В попытке залатать дыры, девелоперы начнут урезать бюджеты на стройку, сдвигать сроки, экономить на качестве а значит, пострадают в итоге добросовестные дольщики.
Итог: ловушка для всех участников рынка
Рассрочка может казаться заманчивым инструментом и для покупателей, и для девелоперов, и даже в отчетах для инвесторов. Но на деле это бомба с таймером, особенно на фоне снижающейся платежеспособности населения и роста кредитной нагрузки. Банки это уже поняли. Вопрос когда это поймут покупатели, прежде чем окажутся с замороженной стройкой, судом и неоплаченным «удобным» договором рассрочки.
#
